Ontwikkelingen in de stadsdelen
In de eerste drie kwartalen van 2015 is het totaal aantal transacties (ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 2014) met 17% verder gestegen naar 6.987. In 2014 zijn in totaal 9.261 woningen verkocht, 46% meer dan in 2013. Mogelijk komt het aantal verkopen dit jaar boven de 10.000 uit. Dit zou voor het eerst in de geschiedenis zijn. Als we kijken naar de ontwikkeling van de mediane vierkantemeterprijzen per woningtype, zien we voor appartementen met bouwjaar 1970-1990 en appartementen met bouwjaar na 1990 een lichte daling van respectievelijk 0,1 en 0,2%. Eengezinswoningen en appartementen met een bouwjaar tussen 1945 en 1970 laten een stijging zien van respectievelijk 4,5 en 6,4%. Voor appartementen met een bouwjaar vóór 1945 is de stijging van de vierkantemeterprijs het sterkst, met 9%. De verschillen tussen de stadsdelen zijn groot. De stadsdelen West, Oost en Centrum kennen prijsstijgingen per vierkante meter van meer dan 10%. Zuid is met 8% een subtopper. De prijs per vierkante meter stijgt in de stadsdelen Noord, Nieuw- West en Zuidoost aanzienlijk minder, respectievelijk 4,3%, 3,8% en 2,5%. Hieronder geven we een overzicht van de ontwikkelingen in de verschillende stadsdelen. De uitgebreide rapportage in tabellen staat op de pagina’s 58 tot 9
AANTAL TRANSACTIES PER STADSDEEL
Figuur 27 toont het aantal transacties per woningtype per stadsdeel in de eerste drie kwartalen van 2015. Figuur 28 laat de verandering zien tussen de eerste drie kwartalen van 2014 en de eerste drie kwartalen van 2015. West en Zuid zijn in 2015 de koplopers bij het totaal aantal transacties (respectievelijk 1.629 en 1.603). Zuidoost is met 304 verkopen de hekkensluiter. Voor Amsterdam als geheel is het aantal transacties met 1.005 verkopen toegenomen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 2014. Deze stijging is voor de helft gerealiseerd in de stadsdelen Nieuw-West en Oost. Zuid springt eruit. Daar is sprake van een lichte daling (-1,7%).
PRIJSONTWIKKELING PER STADSDEEL
Voor alle stadsdelen geldt dat de mediane verkoopprijs is gestegen, in Zuid zelfs met 14%. In West en Oost zijn de verkoopprijzen met 10% gestegen, de overige stadsdelen kennen prijsstijgingen tussen de 5% en 8%. De verschillen in verkoopprijs tussen de stadsdelen zijn groot. In Centrum was de mediane verkoopprijs van een woning in de eerste drie kwartalen van 2015 € 386.800, in Zuidoost € 139.700. In Centrum, West en Oost is de vierkantemeterprijs sterker gestegen dan de transactieprijs, zoals figuur 32 laat zien. Er zijn dus verhoudingsgewijs meer kleinere woningen verkocht tegen een hogere prijs per vierkante meter dan vorig jaar. Vooral in Zuid, in Nieuw-West maar ook in Zuidoost en Noord zijn meer grotere woningen verkocht. Hier is de stijging van de mediane transactieprijs sterker dan de stijging van de vierkantemeterprijs. Omdat er van jaar op jaar verschillende typen woningen worden verkocht met een verschillende oppervlakte, is het beter om de prijsontwikkeling per vierkante meter per type te bekijken (zie figuur 30).
APPARTEMENTEN BOUWJAAR VÓÓR 1945
Van dit woningtype zijn de stadsdelen West en Zuid, net als in de afgelopen jaren, koploper bij het aantal transacties. Opvallend is wel dat in Zuid minder vooroorlogse woningen verkocht zijn dan in het voorafgaande jaar. Voor geheel Amsterdam is de mediane vierkantemeterprijs van dit type met 9% fors gestegen. Noord kent met 12,5% de sterkste stijging, Centrum met 8,4% de laagste. De prijsstijging in Oost, West en Zuid varieert tussen de 10,4 en 11,1%. APPARTEMENTEN BOUWJAAR 1945-1970 De meeste woningen van dit type zijn verkocht in de stadsdelen Nieuw-West en Zuid. De mediane transactieprijs per vierkante meter is voor dit type naoorlogse appartementen in 2015 met 6,4% sterk gestegen. Het beeld per stadsdeel is wisselend; kent West met 13,7% een zeer sterke stijging, in Zuid blijft de stijging beperkt tot 3,7%.
APPARTEMENTEN BOUWJAAR 1971 - 1990
Het merendeel van deze appartementen is in Zuidoost, Oost en Noord verkocht. Ook de stijging van het aantal verkopen van dit type appartement wordt met name door de goedkopere stadsdelen Noord en Zuidoost veroorzaakt. De prijs per vierkante meter is in Noord met 2,7% gedaald, in Zuidoost weliswaar gestegen met 3,5%, maar de mediane transactieprijs daar blijft onder het niveau van Noord. Ondanks de zeer sterke stijgingen in West, Oost en Zuid (respectievelijk 12,6%, 12% en 11%) zien we voor Amsterdam als totaal een hele lichte daling van de vierkantemeterprijs.
APPARTEMENTEN BOUWJAAR
NA 1990 Hier zien we een duidelijke splitsing. In Centrum, Noord en West zien we een prijsstijging van de vierkantemeterprijs van meer dan 10%. Ook Oost noteert een sterke prijsstijging van 7,6%. De overige stadsdelen – Nieuw-West, Zuidoost en Zuid – laten prijsstijgingen zien tussen de 0,2 en 0,8%. Deze laatste drie stadsdelen zijn goed voor ongeveer twee derde van alle verkopen van dit type appartement. Door de samenstelling daalt de mediane prijs per vierkante meter licht voor Amsterdam als geheel, met 0,2%.
EENGEZINSWONINGEN
Wat meteen opvalt, is de extreme stijging van de mediane vierkantemeterprijs in het Centrum, maar liefst 22,2%. Zuid laat daarentegen een prijsdaling van 6,2% zien. De meeste woningen worden echter in Nieuw-West en Noord verkocht, beide ongeveer goed voor het totaal aantal verkochte eengezinswoningen. Noord kent een prijsstijging van 6,3%, Nieuw-West van 2,4%. De prijsstijging per vierkante meter komt voor Amsterdam daarmee uit op 4,5%.
ONTWIKKELING VAN DE MEDIANE TRANSACTIEPRIJS
Het jaar 2015 laat in bijna alle stadsdelen stijgende verkoopaantallen zien ten opzichte van 2014. Alleen Zuid noteert met -1,7% een lichte min. Voor alle stadsdelen geldt dat de transactieprijzen gestegen zijn. Als we kijken naar de periode 2005-2015, dan zien we dat de mediane verkoopprijzen in Centrum en Zuid nu 5% en 3% hoger zijn dan vlak voor de crisis in 2008. In West, Oost en Noord zijn de mediane verkoopprijzen respectievelijk nog 2%, 2% en 3% lager dan in 2008. In Zuidoost is de mediane verkoopprijs nog steeds 9% lager dan in 2008.
(rood; 2014, oranje: eerste 3 kwartalen 2015)
(rood: ontwikkeling verkopen, oranje: ontwikkeling aanbod)
(rood: ontwikkeling mediane verkoopprijs per m2 2014 – 1ste-3de kwartaal 2015, oranje: ontwikkeling mediane verkoopprijs 2014 – 1ste-3de kwartaal 2015)
(zwart: Centrum, rood: Zuid, oranje: Oost, geel: West, violet: Nieuw-West, groen: Noord, blauw: Zuidoost)
(zwart: Centrum, rood: Zuid, oranje: Oost, geel: West, violet: Nieuw-West, groen: Noord, blauw: Zuidoost)
word