Nieuwbouw in de marktsector

AANBOD, AFZET EN PRIJSNIVEAU

Dit hoofdstuk gaat in op de verkoop van nieuwbouw woningen in Amsterdam. Ook komt de verhuur van vrijesectorwoningen kort aan bod. Een nieuwe koopwoning wordt meestal verkocht vanaf papier, dus voorafgaand aan de bouw. De verhuur van een vrijesectorwoning vindt plaats bij oplevering. De beschreven ontwikkelingen gaan over het jaar 2015, de laatste paragraaf geeft een beeld van de actuele ontwikkelingen.

AANBOD

In 2015 werden in totaal 3.514 nieuwbouwwoningen in de marktsector aangeboden: 2.436 koopwoningen en vrije kavels en 1.078 vrijesectorhuurwoningen. Hiermee is het totale aanbod sinds 2014 licht toegenomen. Vooral in de stadsdelen Oost,Nieuw-West en West zijn veel nieuwe woningen in de marktsector op de markt gekomen. Het aanbod vrijesectorhuur concentreerde zich vooral in Nieuw-West en Oost.

AFZET

Vrijwel alle nieuwe koopwoningen die op de markt kwamen in2015, zijn verkocht. Het gaat om 2.200 koopwoningen. Van de opgeleverde vrijesectorhuurwoningen veronderstellen we dat ze allemaal bij oplevering worden verhuurd. Het ging in 2015 om1.078 huurwoningen. Het afzetpercentage is het aandeel woningen dat is verkocht of verhuurd, ten opzichte van het aanbod.Dit percentage steeg van 88% in 2014 naar 93% in 2015.

SAMENSTELLING NIEUWBOUW

Dit hoofdstuk gaat in op de verkoop van nieuwbouwwoningen.Vergeleken met voorgaande jaren zijn vooral meer reguliere nieuwe koopwoningen verkocht. In 2014 zijn ruim 1.076 reguliere koopwoningen verkocht, in 2015 waren dat er 1.649. De verkoopvan koopwoningen is tijdens de crisis op de woningmarkt sterk ingezakt, maar trekt nu ook weer snel aan.

BESTAANDE BOUW VS NIEUWBOUW

In onderstaande figuren is weergegeven hoe het prijsniveau van nieuwe koopwoningen zich verhoudt tot het aanbod van koopwoningen in de bestaande bouw. Voor de vergelijkbaarheid zijn eengezinswoningen buiten beschouwing gelaten en is onderscheid gemaakt tussen het aanbod binnen en buiten de ring van de A10 (waarbij Noord is ingedeeld bij ‘buiten de ring’).Nieuwe koopwoningen binnen de ring blijken over het algemeen duurder te zijn dan bestaande koopwoningen. Tegelijkertijd zijn binnen de ring in de nieuwbouw ook meer woningen aangeboden met een verkoopprijs tot € 150.000 (fig 23).

Ook buiten de ring is het aanbod aan nieuwe koopwoningen in2015 overwegend duurder dan het bestaande aanbod. Maar de nieuwe woningen zijn buiten de ring wel veel goedkoper dan binnen de ring. De meeste woningen bevonden zich in de prijsklasse van €150.000 tot € 250.000 (52%). Buiten de ring is het dus mogelijk om met een middeninkomen een nieuwe koopwoning te bemachtigen (fig 24).

In de figuren hiernaast is gekeken naar de grootte van koopwoningen in de nieuwbouw en bestaande bouw. Binnen de ring is veel aanbod van kleine starterswoningen en koopwoningen van 90 tot 120 vierkante meter (fig 25).

Ook buiten de ring zitten opvallend veel kleine startersappartementen in het aanbod. Ruim een derde van de nieuwe koopwoningen was kleiner dan 50 vierkante meter. Daarnaast komen ook buiten de ring relatief veel grote nieuwe koopwoningen op de markt (fig 26).

VERGELIJKING VIERKANTEMETERPRIJZEN

De koopprijzen per vierkante meter voor nieuwbouw en bestaande bouw komen in 2015 redelijk overeen. In een paar stadsdelen is wel een duidelijk verschil te zien. In Zuidoost bijvoorbeeld zijn de nieuwbouwwoningen duurder door de hogere kwaliteit van de nieuwbouw. De duurdere nieuwbouw in Zuid hangt samen met de locatie van het aanbod, waaronder de Zuidas. In onderstaande tabel zijn alleen de appartementen opgenomen.
In 2015 was maar liefst 42% van het aanbod nieuwe koopwoningen een eengezinswoning. Dat aanbod bestond uit 742 koopwoningen en 271 kavels die bestemd zijn voor eengezinswoningen.Het nieuwe aanbod van eengezinswoningen concentreerde zich in stadsdeel Oost, gevolgd door Nieuw-West, Noord, Zuidoost en West.

De prijsklasse en oppervlakte van de nieuwe eengezinswoningen in deze vijf stadsdelen staan in de twee figuren hiernaast.Kavels waarvan de uiteindelijke prijs van de woning niet bekend is, zijn niet meegenomen. In stadsdelen Zuidoost en Noord wasrelatief veel aanbod van nieuwe eengezinswoningen in de lagere prijsklassen. Voor stadsdeel Zuidoost is dat niet uitzonderlijk en voor stadsdeel Noord hangt dit samen met het aanbod van een groot aantal kleine seniorenwoningen. De stadsdelen Oost enWest kenden juist veel aanbod van eengezinswoningen in de hoogste prijssegmenten. Vooral in stadsdeel West, maar ook inOost, gaat het om eengezinswoningen met een vraagprijs (ver)boven de € 400.000. Stadsdeel Noord daarentegen had veelaanbod van eengezinswoningen in de prijsklasse € 250.000 tot€ 300.000. Dit gold ook voor stadsdeel Nieuw-West.

ACTUELE ONTWIKKELINGEN 2016

Over de eerste helft van 2016 zijn al wat voorlopige cijfers bekend van nieuwe koopwoningen. Die zijn nog niet compleet, maar geven wel een eerste indruk.Duidelijk is dat de prijzen van nieuwe koopwoningen in een jaartijd sterk zijn toegenomen. In de eerste helft van 2016 had ruim80% van de woningen binnen de ring een verkoopprijs van€ 400.000 of meer. Nieuwbouw binnen de ring is daarmee alleen toegankelijk voor huishoudens met een hoog inkomen.Buiten de ring ziet de verdeling er heel anders uit: hier hebben de meeste woningen een prijs tussen de € 200.000 en € 300.000.Binnen de ring is het aanbod grotere woningen gegroeid. Kleine woningen worden weinig gebouwd. Ook buiten de ring is eenverschuiving te zien naar grotere woningen. Maar daarnaast werden buiten de ring ook veel kleinere woningen (minder dan vijftig vierkante meter) verkocht (fig 32).

TOEGANKELIJKHEID VAN DE NIEUWBOUW

De woningmarkt staat enorm onder druk, blijkt uit de stijgende prijzen voor vrijesector huur en koop. Alles wat op de markt komt, wordt direct verkocht en verhuurd, ondanks de hoge prijzen. In 2015 was het aanbod nieuwe marktwoningen divers: starterskoopwoningen, vrijesectorhuur, reguliere koopwoningen en vrije kavels in verschillende prijssegmenten. Maar de prijzen nemen in Amsterdam snel toe, ook de prijzen van nieuwbouw.
Huishoudens met een hoog inkomen kunnen zich de woningen in de hogere prijssegmenten wel veroorloven. Deze inkomensgroep is daardoor goed in staat om hun eigen afwegingen te maken op de stedelijke en regionale woningmarkt.
Huishoudens met een middeninkomen komen niet in aanmerking voor sociale huur en hebben een beperkt woonbudget. De woning die deze huishoudens zich kunnen veroorloven, wordt door de snel stijgende woningprijzen steeds kleiner. Voor eenpersoonshuishoudens(55% van alle huishoudens in Amsterdam)hoeft dat geen probleem te zijn. Voor met name meerpersoonshuishoudens die blijvend een middeninkomen zullen hebben, wordt een passende woning in steeds meer populaire delen van de stad onbetaalbaar. Deze groep heeft weinig andere keus dan verder te kijken in andere stadsdelen. Maar ook Amsterdam buiten de ring heeft goede woonmilieus, zo blijkt uit de leefbaarheidsanalyse van het onderzoek ‘Wonen in Amsterdam2015’. Wat buurttevredenheid betreft, scoort stadsdeel Nieuw-West een prima 6,7, Noord een 7,0 en Zuidoost zelfs een 7,2. In deze gebieden worden en zijn door de gemeente en de marktontwikkelingen in gang gezet die de kwaliteit van die gebieden nog verder verbeteren.
Stadsdeel Noord is erg in trek en de gebieden langs het IJ laten flinke prijsstijgingen zien. Toch waren in 2015 in Noord, dichtbij de A10, nog nieuwe eengezinswoningen te koop van ruim honderd vierkante meter voor een prijs van rond de twee ton(project NOA). Nieuw-West had in 2015 een divers aanbod in het middensegment. Dicht bij de ring waren in dit prijssegment bijvoorbeeld gezinswoningen te koop van rond de 65 vierkantemeter (project De Aardetuin). Verder buiten de ring waren ook vijfkamerwoningen van 120 vierkante meter te vinden (projectI am living). In Zuidoost zijn de woontevredenheidscijfers al sterk gestegen, maar de woningprijzen nog niet. Ook daar konden huishoudens met een middeninkomen in 2015 ruime eengezinswoningen kopen, zoals in het project Emerald, Gooise Kant of Sweety.

19. Aanbod aangeboden nieuwbouwwoningen in de marktsector inclusief kavels

^{geel - nieuwbouwwoningen in de marktsector, rood - voortschrijdend gemiddelde laatste 3 jaar}

20. Samenstelling nieuwbouwaanbod in de marktsector in 2015 (huur en koop)

^{zwart - restaanbod koop 2014, geel - aanbod marktsector koop, rood - aanbod marktsector huur}

21. Aanbod en afzet nieuwbouwwoningen in de marktsector (huur en koop)

^{rood - aanbod,  geel - afzet} 

22. Samenstelling van de afzet nieuwbouwwoningen in de marktsector

	2011	2012	2013	2014	2015
Starterswoningen*	0	199	40	355	100
Reguliere koopwoningen	937	819	781	1.076	1.649
Individuele kavel koop	5	117	151	103	250
Collectieve kavel koop	0	63	201	320	201
Vrije sector huur (incl. starterswoningen)	477	697	515	831	1.078
Totaal	1.419	1.895	1.688	2.685	3.278

^{* Appartementen < 40m2 en een vraagprijs < € 150.000}

23. Samenstelling vraagprijzen appartementen nieuwbouw en bestaande bouw binnen de ring in 2015 naar prijsklasse

24. Samenstelling vraagprijzen appartementen nieuwbouw en bestaande bouw buiten de ring in 2015 naar prijsklasse

^{fig. 23, 24: grijs - < € 150.000, zwart -  € 150.000 - € 200.000,
geel - € 200.000 - € 250.000, oranje - € 250.000 - € 300.000,
violet - € 300.000 - € 400.000, rood - > € 400.000}

25. Samenstelling appartementen nieuwbouw en bestaande bouw binnen de ring in 2015 naar oppervlakteklasse

26. Samenstelling appartementen nieuwbouw en bestaande bouw buiten de ring in 2015 naar oppervlakteklasse

^{fig. 25, 26: grijs - < 50 m2, zwart - 50-70 m2, geel - 70-90 m2, oranje - 90-120 m2, violet - > 120 m2}

27. Mediane vraagprijzen nieuwbouw en bestaande bouw per m2 in 2015

	bestaand	nieuwbouw
Centrum	€ 4.900	€ 4.875
Wes	t € 3.925	€ 3.950
Nieuw-West	€ 2.450	€ 2.400
Zuid	€ 4.350	€ 4.700
Oost	€ 3.500	€ 3.625
Zuidoost	€ 1.975	€ 2.370
Noord	€ 2.750	nb

28. Verdeling aanbod nieuwbouw eengezinswoningen naar stadsdeel 2015

	aantal	percentage
Oost	238	37%
Nieuw-West	161	19%
Noord	141	18%
Zuidoost	113	17%
West	75	7%
overig	14	7%
Totaal	742	100%

29. Samenstelling vraagprijzen nieuwbouwaanbod eengezinswoningen, 2015

^{zwart - € 150.000 - € 200.000, geel - € 200.000 - € 250.000,
oranje - € 250.000 - € 300.000, violet - € 300.000 - € 400.000,
rood - > € 400.000}

30. Samenstelling oppervlakteverdeling nieuwbouwaanbod eengezinswoningen, 2015

^{grijs - < 50 m2, zwart - 50-70 m2, geel - 70-90 m2, oranje - 90-120 m2,
violet - > 120 m2}

31. Samenstelling vraagprijzen verkochte nieuwbouwwoningen (voorlopige cijfers 1ste helft 2016) binnen en buiten de ring

^{grijs - < € 150.000, zwart - € 150.000 - € 200.000,
geel - € 200.000 - € 250.000, oranje - € 250.000 - € 300.000,
violet - € 300.000 - € 400.000, rood - > € 400.000}

32. Samenstelling oppervlakte verkochte nieuwbouwwoningen (voorlopige cijfers 1e helft 2016) binnen en buiten de ring

^{grijs - < 50 m2, zwart - 50-70 m2, geel - 70-90 m2, oranje - 90-120 m2,
violet - > 120 m2}